Hypotheken zijn wel de meest bekende vorm van leningen. Het is in verschillende opzichten een speciaal soort lening. Een hypotheek is het bedrag dat u leent voor de aankoop van een onroerend goed (meestal een huis), met dat onroerend goed als onderpand. U leent het geld van een bank. Met dat geld koopt u het huis, dat daarmee uw eigendom wordt. Tegelijk is het huis onderpand: als u rente en aflossing niet betaalt kan de bank het huis verkopen om zo zijn geld terug te krijgen.
Voordat de bank een hypotheek verstrekt, wordt gekeken naar twee zaken: uw inkomen ("kunt u rente en aflossing betalen") en de waarde van het huis ("brengt het in geval van nood genoeg op"). De bank heeft op die manier meer zekerheid, de rente kan dus redelijk laag zijn vergeleken met bijvoorbeeld een persoonlijke lening.
Daarnaast is de rente van een hypotheek (niet de aflossing!) aftrekbaar voor de belasting. Dat bespaart u veel geld: tussen de 32 en de 52% van de rentekosten (afhankelijk van uw inkomen; hoe hoger het inkomen, hoe meer voordeel).
Soms is een een flink verschil ontstaan tussen de werkelijke waarde van een woning en de resterende hypotheekschuld (er is dan overwaarde). U kunt dan uw hypotheek verhogen en zo aan extra geld komen. U moet dan per maand wel meer gaan afbetalen. Doet u dat wel met zorg: de wijziging van de hypotheek brengt kosten met zich mee. De rente op die extra hypotheek is alleen als hypotheekrente aftrekbaar van de belasting als u het geld gebruikt voor het onderhoud van uw eigen (eerste) woning. Gebruikt u het geld voor de aanschaf van een auto of iets anders, dan is de rente niet aftrekbaar.

WOZ-krediet. Heeft u overwaarde op uw eigen huis, dan kunt u ook gebruik maken van een WOZ-krediet. Dit is een goed alternatief voor een tweede hypotheek. U hoeft namelijk niet naar de notaris, de WOZ-opgave van de gemeente is voldoende. En de rente is meestal lager dan van een doorlopend krediet. Bovendien kunt u het opgenomen bedrag vrij besteden. U hoeft dit dus niet aan uw huis te spenderen.

Een hypotheek wordt doorgaans afgesloten voor een langere tijd. Meestal voor 30 jaar. In zo'n lange periode kan er in uw leven heel wat veranderen. Uw financiële positie van nu kan er in de toekomst anders uitzien. Bij het afsluiten van een hypotheek moet u ver vooruit kijken. Er zijn honderden hypotheekvarianten. Maar eigenlijk allemaal afgeleid uit een aantal hoofdvormen, die ieder hun eigen voor- en nadelen kennen:

 Adverteren bij Daisycon

Beleggingshypotheek

Er zijn twee vormen van hypotheken in Nederland die worden aangeduid met de term beleggingshypotheek.
Lening met beleggingen in een kapitaalverzekering
De eerste is feitelijk een levenhypotheek, waarbij naast de aflosvrije lening een kapitaalverzekering loopt (vaak een gemengde levensverzekering; dekking bij overlijden én bij leven). Daarin wordt gespaard voor een aflossing aan het einde van de looptijd van de lening, meestal 30 jaar. Het spaarvermogen in de verzekering wordt belegd in effecten. Dit gebeurt doorgaans in fondsen van de verzekeraar, zodat de beleggersrol van de geldnemer beperkt is tot het kiezen van de fondsen die de verzekeraar in de verzekering aanbiedt. De bank krijgt een pandrecht op de verzekering. De uitkering van de verzekering wordt na 30 jaar aangewend voor de aflossing van de geldlening. Zoals alle levenconstructies is deze opzet fiscaal gedreven: er wordt niet afgelost op de geldlening, maar gespaard om na 30 jaar in één keer de volledige lening af te lossen. Hierdoor wordt de hypotheekrenteaftrek maximaal benut. Het vermogen dat in de verzekering is belegd, kan niet worden opgenomen door geldnemer. Slechts wanneer de verzekering wordt beëindigd komt dit vermogen vrij.

Lening met verpand effectendepot / belegrekening
De tweede vorm is eveneens een aflosvrije lening, met een daaraan verpand effectendepot. Dit kan een door geldnemer zelf opgebouwde beleggingsportefeuille zijn. Het kan ook een belegrekening zijn waar bij aanvang van de lening een storting op wordt gedaan. Bij het aangaan van de lening wordt naast de hypotheekakte ook een akte van verpanding getekend, waardoor de geldnemer niet zonder meer aan het belegde vermogen kan komen.
Een bijzondere variant van deze vorm van beleggingshypotheek laat wél toe dat het belegde vermogen wordt aangesproken. Men veronderstelt dan dat het rendement van de beleggingen zo goed is dat dit deels (naast sparen voor aflossing) kan worden aangewend voor het betalen van de maandlasten. In de praktijk betekent dit dat de beleggingshorizon voor het belegde vermogen aanzienlijk korter is dan bij de levenvariant (de eerste onttrekkingen voor de maandlast vinden al plaats in de eerste maand na aangaan van de lening), zodat het te verwachten rendement op de beleggingen veel lager uitkomt dan wanneer het geld jaren "op de plank kan liggen". Deze risicovolle wijze van woningfinancieren maakt dat de maandlast van de geldnemer direct afhangt van de beurskoersen.
Minimaal belegd vermogen, minimumeis bij kredietverstrekking

De geldverstrekker zal eisen stellen aan het minimaal te sparen vermogen. Doorgaans stelt de bank dat er ten minste zoveel gespaard moet worden dat met de uitkering van de verzekering/beleggingen de lening teruggebracht kan worden tot minder dan 75% van de executiewaarde van het onderpand. Dit geldt zowel voor de verzekeringsvariant als voor de losse beleggingsvariant. Voor het bepalen van het vermogen dat nu moet worden gestort om in de toekomst minimaal op een bepaald bedrag uit te komen, zal een veronderstelling moeten worden gedaan over het rendement van de beleggingen. De hoogte van dit rekenrendement is afhankelijk van de regels van de kredietverstrekker. Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (NHG) stelt dat dit rendement ten hoogste op 8% mag worden gesteld. Deze norm is door veel geldverstrekkers overgenomen. Een aantal banken hanteert striktere normen, bij voorbeeld maximaal 6,5% rendement per jaar.

Beleggen in verzekering; kapitaalverzekering eigen woning
Bij een beleggingshypotheek op basis van een levensverzekering kan de polis worden aangemerkt als "Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)". Geldnemer/verzekeringnemer kan de polis als zodanig aanmerken bij de aangifte IB. Daardoor hoeft over het vermogen in de polis geen vermogensrendementsheffing te worden betaald. Als de polis uitkeert verliest geldnemer het recht op hypotheekrenteaftrek voor een bedrag gelijk aan de uitkering. De keuze voor een KEW is niet mogelijk wanneer de beleggingen in een los depot worden gehouden, er dient sprake te zijn van een verzekering. De vermogensrendementsheffing bedraagt per saldo 1,2% over het belegd vermogen, die afgaat van het netto rendement van de belegging. Wanneer het rendement 5% bedraagt betekent dit dus een verlaging van het rendement met bijna een kwart.

Beleggingsfondsen, stijl, kosten
Beleggingsfondsen hebben een bepaalde stijl van beleggen. Het te verwachten rendement, én het te verwachten risico van een fonds hangen in belangrijke mate van deze stijl af. Daarnaast spelen de kosten van de fondsbeheerder een belangrijke rol. De kosten van dit beheer variëren van circa 1% tot meerdere procenten per jaar. Deze kosten gaan af van het rendement van de beleggingen.


Levenhypotheek


Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek is er vooraf geen datum overeengekomen waarop de hypotheeklening volledig terugbetaald moet zijn.
Doorgaans wordt er niet maandelijks op de lening afgelost. In plaats daarvan wordt er vaak afgelost bij de verkoop van het onderpand. Net als bij de annuïteitenhypotheek blijven de maandelijkse lasten constant zolang de rente gelijk blijft.
Omdat er niets wordt afgelost levert de aflossingsvrije hypotheek geen bescherming tegen renteverhogingen, bij een stijging van de rente kunnen de maandlasten sterk toenemen. Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is echter dat de maandelijkse lasten in het begin lager zijn dan bij een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.
 

Annuïteitenhypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij elke termijn het aflossingsbedrag zo wordt gekozen, dat de totale betaling (de som van rente en aflossing) elke keer gelijk is, en zodanig dat aan het einde van de looptijd de gehele hypotheeklening is terugbetaald.
Een dergelijk aflossingstype wordt annuïteit genoemd.
Het aflossingsbestanddeel is in het begin zeer laag, doch neemt toe, naarmate de looptijd van de lening verstrijkt. Voor het rentebestanddeel geldt het omgekeerde.
Wanneer, zoals in Nederland, het renteaandeel kan worden afgetrokken van het belastbaar inkomen, neemt de totale netto woonlast gedurende de looptijd van een annuïteitenhypotheek langzaam toe. Vanwege geldontwaarding en carrière-ontwikkeling kan men de lasten waarschijnlijk toch goed blijven dragen.
Een annuïteitenhypotheek heeft geen ingebouwde veiligheid tegen renteverhogingen. Wanneer na een aantal jaren de rente wordt verhoogd, moet opeens een veel hogere last worden betaald. Hier moet bij het afsluiten van een annuïteitenhypotheek rekening worden gehouden: men moet geen hypotheek van dit type afsluiten tegen de top van wat men kan betalen, of men moet kiezen voor een rentevastperiode gelijk aan de looptijd van de lening.
 

 

Lineaire hypotheek

Een lineaire hypotheek is een vorm van een hypothecaire geldlening. Bij een lineaire hypotheek wordt de lening gelijkmatig afgelost (per periode (meestal een maand) een gelijk bedrag). De verschuldigde rente per periode wordt berekend over het nog openstaande saldo. De totale te betalen lasten (rente en aflossing) zijn daarmee aan het begin van de looptijd relatief hoog, doch laten gedurende de looptijd een gelijkmatige daling zien.

Lasten van een lineaire hypotheek van € 200.000,-- en 6% rente
De afnemende lasten vormen een gedeeltelijke zekerheid tegen renteverhogingen: wanneer na een aantal jaren de rente wordt verhoogd zijn de totale lasten vaak toch niet hoger dan aan ze het begin waren. Een lineaire hypotheek is geschikt voor diegenen die de maandlast willen zien afnemen.
Het aflossingsbedrag wordt berekend door het leningbedrag te delen door de gehele looptijd van de lening. Bij een leningbedrag van € 200.000,-- en een looptijd van 30 jaar, dan is de aflossing € 556,-- per maand.

 

 

Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een constructie waarmee men een eigen woning kan financieren. De hypotheek bestaat uit een combinatie van een (hypothecaire) geldlening en een gemengde levensverzekering.
De geldlening wordt verstrekt onder voorwaarde dat de bank een recht van hypotheek op het betreffende onderpand krijgt, én dat aan de bank een pandrecht wordt gegeven op de levensverzekering. Dit pandrecht wordt meestal mede vastgelegd in de akte van hypotheek.
De verzekering is gemengd, wat betekent dat er een dekking is bij overlijden én bij leven. Een uitkering wordt gedaan wanneer de geldnemer/verzekerde overlijdt tijdens de looptijd van de lening, of wanneer de geldnemer/verzekerde nog in leven is op de einddatum van de lening. De verzekering keert dus altijd uit. Met deze uitkering wordt uiteindelijk de geldlening afgelost. Koopt men de woning met z'n tweeēn, dan kunnen beiden worden verzekerd bij overlijden.

Bijzonder aan de spaarhypotheek is de wijze waarop het vermogen, dat aanwast in de polis, rendeert. Het vermogen in de polis krijgt een door de verzekeraar gegarandeerd rendement dat gelijk is aan de hypotheekrente die door de bank wordt gerekend over de geldlening. Als de rente op de lening 6% bedraagt, is ook het rendement op de spaarpolis 6%. Verandert aan het eind van een rentevaste periode de rente van de lening, dan verandert ook het rendement van de polis. In de praktijk betekent dit dat wanneer men meer rente moet betalen aan de bank, de premie voor de spaarverzekering daalt, en omgekeerd. Dit wordt de rentedempende werking van de spaarhypotheek genoemd.
Wanneer tijdens de looptijd van de lening de rente wijzigt, zal de verzekeraar de premie automatisch aanpassen. In de meeste gevallen zal bij een rentedaling van de lening (en dus een premiestijging bij de polis) de gezamenlijke nettolast dalen. Toch kan een rentedaling ook ongunstig uitpakken, vooral wanneer de polis al wat ouder is en er relatief veel vermogen in de polis zit. Een rentedaling leidt dan tot een daling van het rendement. De jaarlijkse bijschrijving van dit rendement zal in absolute zin behoorlijk afnemen. Deze afname zal door de premiebetaling moeten worden gecompenseerd, die daardoor in een extreem geval zelfs kan verdubbelen. Dit kan voorkomen worden door bij oudere spaarpolissen niet voor korte rentevastperiodes te kiezen.
Fiscaal motief, vergelijk met annuïteit

Doordat het vermogen aanwast in de verzekering, en er niet wordt afgelost op de geldlening, wordt het voordeel van hypotheekrenteaftrek maximaal benut. De opbouw van het vermogen van de geldnemer is (bij gelijke rente) gelijk aan de opbouw bij een annuïteiten hypotheek. Een spaarpolis (duur 30 jaar) bevat na circa 21 jaar de helft van het doelvermogen, bij een annuïteiten hypotheek (duur 30 jaar) is in dezelfde periode de helft van de lening afgelost. Het verschil tussen een spaarhypotheek en een annuïteiten hypotheek zit vooral in het feit dat er bij de annuïteiten hypotheek direct op de woningschuld wordt afgelost, terwijl dit bij een spaarhypotheek niet het geval is: daar wordt de aflossing uitgesteld en vindt de opbouw van het vermogen plaats in de verzekering, dus zonder dat de hypotheekrenteaftrek wordt ingeperkt. Bij gelijke bedragen en rentes betekent dit dat een geldlening op annuïteitenbasis over een looptijd van 30 jaar netto per maand duurder is dan een spaarhypotheek, hoewel de annuïteit bij aanvang iets goedkoper is. Doordat het belastingvoordeel bij een annuïteit steeds kleiner wordt (de "eigenwoningschuld" neemt af) heeft de spaarhypotheek na ongeveer 3 jaar een lagere netto maandlast. De bruto maandlast is bij de spaarhypotheek steeds hoger dan bij de annuïteit (duur 30 jaar).
Wanneer de totale kosten over 30 jaar van de annuïteit en de spaarhypotheek worden vergeleken, geldt ook dat de spaarhypotheek bruto duurder, maar netto goedkoper is. Een kostenvergelijking tussen beide vormen is beperkt geldig. De fiscale situatie van de geldnemer speelt een rol (hoogte inkomen, WOZ-waarde van de woning, pensioenleeftijd en pensioeninkomen), evenals diens leeftijd (kosten levensverzekering). Bovendien rekent het merendeel van de aanbieders bij een spaarhypotheek een rente over de geldlening die 0,2% hoger is dan bij andere vormen.
Bij de volgende vergelijking is uitgegaan van een duur van 30 jaar, een geldnemer van 29 jaar oud, een WOZ-waarde van EUR 100.000, een rente van 6,0% voor de spaarhypotheek en 5,8% voor de annuïteit, en een inkomen van EUR 45.000. Bij de kosten van de annuïteit is de premie voor een annuïtair dalende risicoverzekering meegenomen, zodat er een vergelijkbare dekking bij overlijden is.
In die situatie geldt:
Een spaarhypotheek van EUR 100.000 kost over de hele looptijd bruto circa 222.000 en netto 157.000 euro.
Een annuïteitenhypotheek van EUR 100.000 kost in dezelfde periode bruto circa 212.000 en netto 176.000 euro.
Grofweg kan worden gesteld dat wanneer de belastingdruk bij de geldnemer toeneemt (bijvoorbeeld bij een hoger inkomen) het verschil in de nettokosten toeneemt, ten gunste van de spaarhypotheek. Voor de geldnemer zijn bij de vergelijking zowel de netto- als de brutokosten belangrijk: een geldnemer moet in staat zijn de brutokosten te dragen, maar moet tegelijk ook rekening houden met mogelijke fiscale voordelen.
Voortzetten polis na aflossen hypotheek

Het mechanisme, waarbij het rendement op de verzekering gelijk is aan de hypotheekrente van de bank, bestaat door een zogenaamd "arrangement" tussen de bank en de verzekeraar die samen de spaarhypotheek aanbieden. Dit betekent dat de verzekering niet als spaarpolis kan voortbestaan zonder meeverbonden geldlening: als de lening wordt afgelost, wijzigt het rendement naar een soort basisrente, die vaak lager ligt dan het oorspronkelijke rendement. Daardoor zal de premie van de polis omhoog gaan, of het spaardoel van de polis zal niet worden gehaald op de beoogde einddatum. Ook betekent dit dat een verzekering van een spaarhypotheek bij de ene bank niet zonder meer kan worden voortgezet als onderdeel van een spaarhypotheek bij een andere bank. De meeste banken werken slechts met één verzekeraar samen.
Wanneer een geldnemer een volgende eigen woning koopt, en de lopende spaarhypotheek wil voortzetten bij een andere bank, is er de mogelijkheid van de "fiscaal geruisloze voortzetting". Er wordt dan bij de nieuwe bank/spaarhypotheek een nieuwe spaarpolis gestart, die de einddatum heeft van de oude polis. De oude spaarpolis wordt beëindigd. Daarbij wordt de waarde van de oude polis door de oude verzekeraar direct overgemaakt naar de nieuwe verzekeraar, dus zonder dat verzekeringnemer over het geld kan beschikken. Deze 'overdrachtswaarde' wordt in één keer in de nieuwe polis gestort. Anders gezegd: de nieuwe polis gaat verder alsof het de oude polis is, maar bij een andere maatschappij en dus ook met een andere premie en met andere kosten.
Op het polisblad van de nieuwe polis komt een clausule te staan die aangeeft dat de nieuwe polis "een voortzetting is van de oude polis met polisnummer [...]". Deze clausule is in de eerste plaats van belang omdat er bij aanvang van de nieuwe polis een grote som geld in gestort wordt. Normaal kan dit niet zomaar wanneer een polis wordt gestart; de fiscus stelt eisen aan de wijze van premiebetalen, waarbij met name grote stortingen slechts onder voorwaarden zijn toegestaan. Op sommige spaarpolissen is een fiscaal overgangsregime van toepassing, op grond waarvan deze polissen fiscaal gunstiger kunnen worden behandeld. Dit is met name het geval bij polissen die een ingangsdatum hebben vóór 14 september 1999, en die nog geen "kapitaalverzekering eigen woning" zijn. Deze polissen moeten in box 3 worden geplaatst bij aangifte IB, maar zijn daar vrijgesteld van vermogensrendementsheffing voor de eerste EUR 123.000 (bij twee verzekeringnemers EUR 246.000). Dit overgangsregime, dat voor de verzekeringnemer gunstig is, blijft bij een voortzetting alleen behouden wanneer de verzekerde bedragen niet worden verhoogd, en de verzekeringsduur niet wordt verlengd.
De redactie van de nieuwe polis (begin- en einddatum, clausule voortzetting, hoogte verzekerde bedragen) komt dan ook nauw. De nieuwe verzekeraar zal informatie moeten ontvangen over het verleden van de oude polis, waaronder een kopie van het oude polisblad, maar ook een opgaaf van de oude verzekeraar van de wijze waarop aan de polis premie is betaald.

Sparen in een verzekering; kapitaalverzekering eigen woning

Bij een hypotheek op basis van een levensverzekering kan de polis worden aangemerkt als "Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)". De geldnemer/verzekeringnemer kan de polis als zodanig aanmerken bij de aangifte IB. Daardoor hoeft over het vermogen in de polis geen vermogensrendementsheffing te worden betaald. Als de polis uitkeert verliest de geldnemer het recht op hypotheekrenteaftrek voor een bedrag gelijk aan de uitkering. De vermogensrendementsheffing bedraagt per saldo 1,2% over het belegd vermogen, die afgaat van het netto rendement van de belegging. Wanneer het rendement 5% bedraagt betekent dit dus een verlaging van het rendement met bijna een kwart.